城市存量商業(yè)是推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵力量。設(shè)計(jì)公司如何重塑城市存量商業(yè)?存量商業(yè)改造的方向和困難有哪些?帶著這些問(wèn)題,詢問(wèn)了大宸設(shè)計(jì)集團(tuán)董事長(zhǎng)馮健先生。

　　問(wèn):馮健先生,傳統(tǒng)商業(yè)模式在時(shí)代浪潮中不斷更迭,消費(fèi)者行為的轉(zhuǎn)變、電商的沖擊以及新興技術(shù)的崛起都是關(guān)鍵的影響因素。您認(rèn)為這些因素是如何具體影響傳統(tǒng)商業(yè)模式的呢?在這些因素交織作用下,傳統(tǒng)商業(yè)模式未來(lái)又該如何破局?

　　馮健:過(guò)去,實(shí)體商業(yè)憑借地理位置和商品種類占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo),但電商的出現(xiàn)打破了這種傳統(tǒng)格局。與此同時(shí),消費(fèi)者行為模式發(fā)生深刻變化,不再滿足于傳統(tǒng)購(gòu)物,而是追求購(gòu)物、休閑、親子、體驗(yàn)等多功能融合的綜合性消費(fèi)體驗(yàn)。這促使商業(yè)形態(tài)從傳統(tǒng)購(gòu)物場(chǎng)所向體驗(yàn)型、都市微度假空間以及具備市政功能的場(chǎng)所轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的追求,他們希望在購(gòu)物之余,還能享受到社交、娛樂(lè)、文化等多元化服務(wù)。這也為存量商業(yè)改造指明了方向,即商業(yè)空間不僅要滿足購(gòu)物需求,更要成為城市生活的一部分,承載人們的情感交流和文化體驗(yàn)。

　　廣州琶醍提升改造項(xiàng)目(由大宸設(shè)計(jì)供圖)

　　問(wèn):在城市存量商業(yè)改造過(guò)程中,不僅要平衡成本投入與改造效果,還需兼顧商業(yè)業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與傳承。所以想請(qǐng)教您,在這些約束條件下,城市存量商業(yè)改造的主要方向有哪些?針對(duì)不同規(guī)模、不同區(qū)位的存量商業(yè)項(xiàng)目,改造方向又該如何差異化調(diào)整,以實(shí)現(xiàn)效益最大化?

　　馮健:精準(zhǔn)定位與創(chuàng)新設(shè)計(jì)是存量商業(yè)改造的核心。借助大數(shù)據(jù)繪制精細(xì)客群畫像,從年齡、家庭屬性等多維度剖析周邊客群特征與增量趨勢(shì),為商業(yè)項(xiàng)目找準(zhǔn)定位。這一過(guò)程中,數(shù)據(jù)的作用不可小覷,它就像商業(yè)決策的指南針,幫助設(shè)計(jì)公司深入了解消費(fèi)者需求,從而提供更符合市場(chǎng)需求的商業(yè)設(shè)計(jì)。然而,過(guò)度依賴數(shù)據(jù)也可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),如忽視消費(fèi)者的潛在需求和個(gè)性化體驗(yàn)。因此,在利用數(shù)據(jù)的同時(shí),設(shè)計(jì)公司還需結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研和創(chuàng)新思維,挖掘商業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值。

　　在此基礎(chǔ)上,創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式與建筑設(shè)計(jì),成為吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵。創(chuàng)新不僅是形式上的改變,更是對(duì)商業(yè)本質(zhì)的重新思考。例如,通過(guò)打造沉浸式購(gòu)物場(chǎng)景,讓消費(fèi)者在購(gòu)物過(guò)程中產(chǎn)生情感共鳴,從而提高消費(fèi)粘性。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整勢(shì)在必行。零售業(yè)態(tài)占比從以往的50% - 60%降至30% - 35%,文體娛業(yè)態(tài)占比大幅提升,脫口秀劇場(chǎng)等新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn),餐飲業(yè)態(tài)占比也有所增加。這種業(yè)態(tài)的變化反映了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí),人們?cè)跐M足基本物質(zhì)需求后,更加注重精神文化消費(fèi)。

　　改造過(guò)程中,需要深入分析不同客群消費(fèi)習(xí)慣,合理調(diào)整業(yè)態(tài)布局,并打造靈活空間,通過(guò)舉辦快閃店、節(jié)日活動(dòng)等,提升空間利用效率與租金收益。這不僅考驗(yàn)設(shè)計(jì)公司的空間規(guī)劃能力,還要求其具備敏銳的市場(chǎng)洞察力,能夠及時(shí)捕捉市場(chǎng)變化,調(diào)整業(yè)態(tài)組合。

　　空間功能拓展融合是商業(yè)改造的重要趨勢(shì)。設(shè)計(jì)公司可以將商業(yè)空間視為城市空間的有機(jī)組成部分,賦予其更多公共功能,使之成為市民聚集的活力場(chǎng)所。合理規(guī)劃中庭等公共空間的面積與形狀,打造多金點(diǎn)位,提高空間綜合利用效率。例如,將商業(yè)與生活、商務(wù)、休閑等需求融合,打造綜合性空間,滿足消費(fèi)者多樣化需求。這一趨勢(shì)體現(xiàn)了城市發(fā)展的整體性和協(xié)調(diào)性,商業(yè)空間不再是孤立的存在,而是與城市的其他功能相互融合,共同構(gòu)建宜居宜業(yè)的城市環(huán)境。

　　E-BOX珠江創(chuàng)展港項(xiàng)目(由大宸設(shè)計(jì)供圖)

　　問(wèn):存量商業(yè)改造成為優(yōu)化城市商業(yè)布局、提升商業(yè)活力的重要舉措。但目前改造工作面臨諸多復(fù)雜情況,在資金層面,改造往往需要大量資金投入,且回報(bào)周期長(zhǎng),融資難度較大;從規(guī)劃角度,原有建筑結(jié)構(gòu)和空間布局限制多,如何在不破壞建筑主體的前提下實(shí)現(xiàn)功能更新與優(yōu)化是個(gè)難題;在市場(chǎng)方面,要精準(zhǔn)把握消費(fèi)者不斷變化的需求,還要應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。您認(rèn)為基于這些現(xiàn)實(shí)情況,存量商業(yè)改造面臨的核心難點(diǎn)還有哪些?又該如何針對(duì)性地制定應(yīng)對(duì)策略,確保改造項(xiàng)目順利推進(jìn)并取得良好效益?

　　馮健:技術(shù)難題是存量商業(yè)改造的一大挑戰(zhàn)。原建筑框架結(jié)構(gòu)往往難以滿足新商業(yè)需求,消防規(guī)范趨嚴(yán)以及業(yè)態(tài)調(diào)整帶來(lái)的排煙等問(wèn)題,給改造工作增加了難度。解決這些問(wèn)題,需要采取針對(duì)性的加固措施,并積極與消防部門溝通協(xié)調(diào)。這不僅需要設(shè)計(jì)公司具備專業(yè)的技術(shù)能力,還需要其具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力和應(yīng)變能力。在面對(duì)技術(shù)難題時(shí),設(shè)計(jì)公司應(yīng)積極探索新技術(shù)、新材料,為存量商業(yè)改造提供技術(shù)支持。

　　此外,存量商業(yè)改造涉及眾多設(shè)計(jì)專業(yè)的交叉合作,包括但不限于規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、精裝修、景觀、幕墻、泛光照明、交通、市政、標(biāo)識(shí)、海綿城市、智慧城市、人防等,跨專業(yè)溝通繁瑣,精細(xì)化成本管控困難。如大宸設(shè)計(jì)等全產(chǎn)業(yè)鏈設(shè)計(jì)公司,具備從前期策劃到后期運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)團(tuán)隊(duì),能站在整體的高度對(duì)存量商業(yè)改造項(xiàng)目進(jìn)行審視和規(guī)劃,利用供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)多專業(yè)協(xié)同設(shè)計(jì),有效管控改造成本和進(jìn)度。

　　制定合理的招商策略,保障商家利益,是維持商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。這一過(guò)程中,設(shè)計(jì)公司需要與招商團(tuán)隊(duì)密切合作,根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃,引進(jìn)合適的商家。同時(shí),還需關(guān)注商家的經(jīng)營(yíng)需求,提供良好的商業(yè)環(huán)境和服務(wù),促進(jìn)商家的持續(xù)發(fā)展。

　　在經(jīng)濟(jì)下行背景下,城市存量商業(yè)改造既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。設(shè)計(jì)公司通過(guò)精準(zhǔn)定位、創(chuàng)新設(shè)計(jì)、優(yōu)化業(yè)態(tài)和融合功能,為存量商業(yè)注入新活力,在破局中尋求新生,推動(dòng)實(shí)體商業(yè)邁向新的發(fā)展階段。同時(shí),我們也應(yīng)從更宏觀的角度思考商業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)、社會(huì)文化的關(guān)系,讓商業(yè)改造不僅帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益,更能提升城市的品質(zhì)和居民的生活幸福感。

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